A questão do aluguel não pago tem gerado debates políticos desde a apresentação do projeto de lei Alur sobre habitação e urbanismo. A garantia universal de arrendamento (GUL) proposta por Cécile Duflot tem suscitado fortes críticas, alguns não considerando necessária a constituição de uma garantia pública sobre fundos do Estado quando a taxa média de incumprimento ronda os 2-3%. Mas esta média tem dificuldade em refletir a dinâmica do fenómeno, como explica um estudo da Edhec Business School sobre as disfunções do mercado privado de arrendamento. O risco de incumprimento não é constante ao longo de toda a relação entre senhorio e inquilino: ” Geralmente muito baixo para os agregados familiares que se mudaram recentemente, o risco aumenta mais ou menos acentuadamente dependendo da habitação considerada antes de diminuir para inquilinos antigos ”, dizem os autores. Ao entrar, o inquilino tendo sido escolhido a dedo (renda três vezes superior ao aluguel, por exemplo), ele tem menos chances de deixar de pagar o aluguel. Posteriormente, o risco de incumprimento aumenta devido a perspectivas profissionais e financeiras mais incertas para o inquilino, que também pode ser influenciado pela atitude do locador (execução da obra, manutenção) ou pela qualidade do alojamento que conhece melhor. A partir dos 7 a 8 anos, a dinâmica inverte-se: o arrendatário conhece bem o local e a sua renda é inferior às rendas de mercado porque regulada pelo índice de renda de referência (IRL). “ Um agregado familiar com um longo período de ocupação do seu alojamento paga assim uma renda significativamente inferior à que pagaria se tivesse de se mudar para um alojamento comparável ”, avança o estudo. Consequentemente, sua propensão a não pagar enfraquece.
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